La bozza Ue dell'Affordable Housing Act impone 3 condizioni ai Comuni per limitare gli affitti brevi

Cos’è successo

Una bozza trapelata dell'Affordable Housing Act rivela come la Commissione europea intenda stabilire quando un Comune afflitto dalla crisi abitativa possa limitare gli affitti brevi o l'acquisto di case non usate come residenza principale. La proposta omologa i requisiti richiesti ai Comuni su quando possono agire: il permesso passa da un rapporto: prezzo medio delle transazioni immobiliare non deve superare di 8 volte il reddito mediano della stessa zona. Altrimenti scatta la diagnosi di stress abitativo "housing stress".

L'articolo 6 del testo aggiunge due condizioni: quel rapporto deve essere cresciuto nei dieci anni precedenti e la tensione non deve rientrare nei tre successivi. La base giuridica è l'articolo 114 del Trattato: mercato interno, non politica abitativa.

Perché conta

Il tetto del rapporto tra prezzi delle transazioni e redditi locali decide quali città hanno il diritto di difendere il proprio patrimonio abitativo dalle piattaforme di affiti a tempo breve per facilitare l'acquisto da parte dei propri abitanti. La soglia sembra settata a un livello opinabile e si sposta con un atto delegato della Commissione: Parlamento e Consiglio hanno due mesi per opporsi, poi passa (art. 15). Per l'Italia il regolamento designerebbe quasi tutte le grandi città come "sotto stress abitativo".

Inoltre anche se l'articolo 14 salva le regole locali già adottate, queste dovranno eventualmente essere omologate al regolamento europeo. Resta il nodo che la bozza stessa ammette: le restrizioni non creano case, liberano solo appartamenti esistenti dall'utilizzo turistico. Il Centro comune di ricerca della Commissione stima che siano necessarie oltre 2 milioni di nuove costruzioni all'anno fino al 2035.

• L'articolo 5(2) vieta qualsiasi restrizione all'host che affitta la propria residenza principale: un tetto permanente al potere locale, scritto nel testo come "garanzia minima".
• Le misure escono dalla Direttiva Servizi (2006/123/CE), obbligo di notifica incluso: meno burocrazia verso Bruxelles, ma l'istruttoria va pubblicata integralmente (art. 13) ed è impugnabile davanti al giudice (art. 11).
• Sì, ma: Bruxelles fissa una soglia su un fenomeno che non ha ancora contato. Eurostat pubblica le notti, non gli alloggi sottratti al mercato; quel numero arriverà solo dai registri del regolamento 2024/1028. A guadagnarci sono piattaforme e investitori multi-giurisdizione.

Adesso

• Trattandosi di una bozza, il rapporto tra prezzo e reddito che identifica lo stress abitativo è la prima cosa che può cambiare: prima nel negoziato interno alla Commissione, poi fra Parlamento e Consiglio.
• Dalla data di applicazione ogni autorità dovrà pubblicare l'istruttoria completa, provare tre anni di effetti avversi (art. 9), rivedere le misure ogni cinque anni e ritirarle se le condizioni migliorano (artt. 12-13). Bisogna vedere se le regole italiane in vigore sono compatibili con la nuova norma Ue.
• Entro il 20 maggio 2031 la Commissione valuta l'impatto, con l'obiettivo dichiarato del 75% di misure rinnovate o chiuse secondo il quadro. Nel frattempo vale la condizionalità dell'art. 10: niente restrizioni per chi non applica il regolamento 2024/1028 sulla registrazione degli annunci. E il conto resta scoperto: nel bilancio UE non esiste una linea dedicata alla casa.