L’Ue punta a risolvere la crisi abitativa con 650 mila alloggi in più all’anno, ma non può agire senza le autorità locali

Cos’è successo

Il piano della Commissione europea per gli alloggi a prezzi accessibili si concentra sull'aumentare l'offerta di appartamenti sul mercato in tutti i modi possibili.

La crisi dei prezzi (+60% negli ultimi 10 anni) e degli affitti (+20%) non nasce dalla speculazione, ma da un'offerta bloccata da vincoli urbanistici, permessi e burocrazia. L'unica soluzione è far costruire e recuperare l'edilizia sfitta esistente per aumentare l'offerta e dare più potere contrattuale agli affittuari. Servono oltre due milioni di case all'anno, 650.000 in più di oggi: un divario da 150 miliardi di euro annui. Il piano risponde alla richiesta del Consiglio europeo dell'ottobre 2025.

Perché conta

Il Piano della Commissione sposa la logica dell'"abbondanza": sbloccare l'offerta per aumentare la competizione sul mercato, non sussidiare la domanda di un bene già scarso. Ma le leve che hanno fatto crollare gli affitti ad Austin — la deregolamentazione di rezoning e permessi — restano fuori dalla portata di Bruxelles. L'edilizia è competenza di Stati, regioni e città, e la Commissione lo ammette apertamente.

• Resta dunque una strategia dell'offerta che l'UE non può consegnare da sola: mette sul piatto soldi, coordinamento e l'unica leva dura che controlla davvero, ossia la stretta sugli affitti brevi in situazioni delicate tramite il mercato unico. Per l'Italia, dove la tensione si concentra nelle città turistiche, è proprio quella leva a mordere di più;
• I 375 miliardi delle banche di promozione nazionali entro il 2029 sono un'intenzione, non un impegno; i fondi UE diretti sono molto più magri, 43 miliardi cumulati nell'attuale bilancio.
• Ad Austin il meccanismo ha funzionato grazie a una deregolamentazione aggressiva dell'utilizzo del suolo, proprio la competenza che manca all'UE: con i permessi in diminuzione al -22%, il motore dell'offerta è in stallo, non in accelerazione.

Sì, ma: recuperare un'abitazione vuota su cinque e frazionare gli alloggi troppo grandi costa meno e sblocca nuova offerta senza dover cambiare l'impianto dei permessi e costruire da zero consumando suolo — solo che tocca regole locali e proprietari, che dalla scarsità ci guadagnano.

Adesso

• Quarto trimestre 2026: viene presentata l'iniziativa sugli affitti brevi dentro l'atto sugli alloggi accessibili, affiancata dall'analisi UE sulla speculazione. È la prova del nove per capire il ruolo delle piattaforme degli short term rentals (STR) nelle grandi città turistiche come Firenze e Venezia, dove i turisti negli affitti brevi stanno rimpiazzando i residenti a lungo termine;
• Terzo trimestre 2026: parte la piattaforma paneuropea di investimento, nel 2027 il pacchetto di semplificazione; ma è il negoziato sul bilancio 2028-2034 a decidere se i piani di partenariato finanzieranno davvero l'edilizia sociale — nodo di credibilità fiscale per l'Italia, stretta tra spesa e regole sul debito;
• La revisione degli aiuti di Stato (fine 2025) ha già tolto il tetto di 15 milioni alla notifica: i soldi sono sbloccati, mancano i mattoni. Il vero indicatore resta il -22% dei permessi: se non si inverte, l'effetto abbondanza svanisce e Bruxelles può solo spingere Stati che non comanda.