L'Affordable Housing Act fissa la prima soglia comune Ue per definire lo stress abitativo di una città quando una casa costa più di 8 anni di reddito disponibile pro capite

Cos’è successo

La Commissione europea ha pubblicato il 9 settembre il testo dell'Affordable Housing Act. Per la prima volta l'Unione definisce con una formula unica quando una città può limitare gli affitti brevi o l'acquisto di case non destinate a residenza principale: un'abitazione media deve costare almeno 8 anni di reddito disponibile pro capite della zona.

Il contesto giustifica l'urgenza. Un Eurobarometro del giugno 2025 rileva che il 40% degli europei considera la casa un problema immediato dove vive, il 51% nelle città. Tra il 2018 e il 2024 l'attività di affitto breve sulle quattro grandi piattaforme è quasi raddoppiata (+93%). Nel centro di Madrid si contano circa 40 affitti brevi ogni 100 case sul mercato della locazione lunga.

Perché conta

• La notizia non è dove viene settata la soglia: è il fatto che prima non esisteva. Ogni comune definiva lo stress abitativo a modo autonomo — chi col rapporto costo-reddito, chi con la quota di seconde case, chi con la concentrazione di annunci — e ogni misura poteva essere contestata e portata davanti a un giudice. Ora la soglia unica per tutta l'Ue serve da pre-screening, poi arrivano le valutazioni locale su demografia, domanda e offerta. Per gli affitti brevi il regolamento sostituisce la notifica prevista dalla Direttiva Servizi con la pubblicazione dell'istruttoria. Le regole italiane già in vigore dovranno eventualmente omologarsi a questo regolamento, nel caso dovesse essere approvato;
• Il perimetro va oltre gli affitti di Airbnb: rientrano condizioni anche sullo sfitto di lungo periodo, le riserve di alloggi per chi compra la prima casa e le autorizzazioni al cambio d'uso da residenziale a commerciale;
• Sì, ma una regola comune premia chi ha l'istruttoria pronta: tre anni di prove documentate, pubblicazione integrale e revisione quinquennale sono alla portata di Firenze, molto meno di un comune turistico da settemila abitanti — cioè proprio dove i rapporti prezzo-reddito sono più estremi.

Adesso

• Ora la palla passa a Parlamento e Consiglio, che interverranno soprattutto per provare a modificare la soglia che diagnostica una situazione di "stress abitativo" in base agli interessi regionali e nazionali;
• Dati, indicatori e metodologia stanno in un Allegato che la Commissione può modificare con atto delegato, contro cui Parlamento e Consiglio hanno due mesi per opporsi;
• Dal maggio 2026 i registri europei sugli affitti brevi producono i primi dati verificati, e senza applicarli un comune non può adottare restrizioni. Entro cinque anni dall'entrata in vigore la Commissione valuta l'impatto: nel frattempo ogni misura dura al massimo cinque anni, poi va rimotivata da capo con prove aggiornate.