I fondi immobiliari quotati crescono 42 volte in vent'anni e spingono i prezzi delle case, aumentati del 61%

Cos’è successo

Un nuovo studio del Parlamento europeo ribalta la spiegazione standard della crisi della casa. Il problema non è solo che si costruisce poco. È che si compra tanto, e non per abitarci. Tra il 2015 e il 2024 i mutui alle famiglie europee sono calati del 18%. Nello stesso periodo i prezzi delle case sono saliti del 61%.

Chi compra, allora? I grandi fondi immobiliari. Il valore delle case detenute dai fondi quotati europei passa da 4,8 a 198,7 miliardi di euro tra il 2004 e il 2024: 42 volte tanto. Gli affitti che incassano crescono solo di 19 volte.

Perché conta

Il dato chiave è un rapporto tra valore immobiliare e affitti. Nel 2024 i fondi quotati avevano in bilancio 11 euro di case per ogni euro di affitto incassato in un anno. Nel 2004 erano 5. In vent'anni il valore dei muri è cresciuto 42 volte, l'affitto solo 19: il mattone si è staccato dal reddito che produce. Chi compra a questi prezzi in ottica d'investimento non punta sull'inquilino, punta sulla rivalutazione della casa.

I grandi fondi non guadagnano affittando, guadagnano quando il valore degli immobili sale. E chi guadagna sulla rivalutazione non ha interesse a creare una situazione dove il maggior numero possibile di persone ha accesso a una casa a costi ragionevoli. L'Italia sembra al riparo: le SIIQ, le immobiliari quotate italiane, valgono lo 0,05% del PIL contro il 4,64% in Belgio. Dove la proprietà è frammentata tra piccoli proprietari — l'Italia — il capitale entra dalle porte laterali: studentati, case di riposo, affitti brevi.

• Secondo la BCE, dove i grandi investitori si concentrano i prezzi smettono di seguire gli stipendi locali e seguono i tassi e i flussi di capitale globali;
• I fondi quotati hanno 74,3 miliardi di debito, il 36% del valore degli immobili, e hanno girato 16 miliardi agli azionisti: 4,5 euro di nuovo debito per ogni euro distribuito;
• Sì, ma: il 10 marzo 2026 il Parlamento chiede più trasparenza e insieme apre a più credito e cartolarizzazioni sul mattone. Se arrivano i soldi ma non arrivano le case, salgono i prezzi. E ci guadagna chi la casa ce l'ha già.

Adesso

• Il Piano casa europeo (dicembre 2025) promette 650.000 abitazioni in più all'anno mobilitando capitali privati tramite la BEI. Ora la commissione speciale del Parlamento deve scegliere: trasformare le 15 raccomandazioni dello studio — dai vincoli sul credito bancario alla stretta sulle scatole fiscali dei proprietari esteri — in regole vincolanti, o fermarsi al monitoraggio;
• Finora chi ha regolato l'ha fatto da solo, non a livello Europeo: Danimarca 2020 (la legge anti-Blackstone), referendum di Berlino 2021, tetti agli affitti in Catalogna nel 2020, bocciati dalla Consulta spagnola l'anno dopo. Senza regole comuni il capitale cambia Paese, non strategia;
• La variabile decisiva resta la BCE. Il debito dei fondi ha toccato il picco di 84,1 miliardi nel 2022, poi il rialzo dei tassi ha fatto crollare le valutazioni. Se il costo del denaro scende, riparte la caccia agli immobili. E le nicchie italiane sono le prime della lista.